Реорганизация и ликвидация ТСЖ

Иногда жители многоквартирного дома сталкиваются с вопросом об изменении способа управления. Разберем, как ликвидировать ТСЖ, с пошаговой инструкцией и образцами документов, чтобы эта процедура соответствовала всем нормам закона. Во многом данная процедура зависит от ее обоснования, а также от наличия задолженности у ЖТС перед внешними кредиторами.

Законодательство

Жилищное товарищество является одной из форм управления городскими жилыми массивами и прилегающими территориями. Создание, реорганизация и ликвидация жилищных товариществ происходит при непосредственном участии собственников помещений и регулируется следующими нормами:

• глава 13 Жилищного кодекса РФ;
• искусство. 57, 61 ГК РФ;
• ст. 21 ФЗ № 129 «О государственной регистрации юридических лиц».

Субъекты объединения могут принять дополнительные положения, регулирующие ликвидацию ТСЖ, с учетом региональных особенностей. Порядок реорганизации и ликвидации жилищного товарищества также прописан в уставе конкретной организации, и положения устава не могут противоречить нормам законодательства.

Реорганизация и ликвидация: в чем разница?

Реорганизация жилищного товарищества подразумевает изменение наименования или типа юридического лица с передачей всех обязательств от прежней организации к новой. Примером реорганизации может быть:

1. объединение нескольких товариществ;
2. разделение крупного ТСЖ на несколько отдельных структур;
3. преобразование жилищного товарищества в жилищное товарищество;
4. выделение отдельной организации из ТСЖ;
5. присоединиться к ТСЖ для другого партнерства.

Для реорганизации необходимо решение собрания собственников помещений, принятое общим большинством голосов, или решение суда. Основное отличие ликвидации от реорганизации заключается в том, что при ликвидации права и обязанности ликвидируемого юридического лица не переходят ни к одной из вновь созданных домашних организаций. Долги и обязательства перед ликвидируемой структурой также не могут быть переданы новой организации, а должны быть погашены.

Ликвидация ТСЖ

Основаниями для ликвидации жилищного товарищества могут быть:

• решение владельцев помещений в доме;
• заявление от жилищной инспекции;
• решение суда;
• незаконность создания;
• банкротство.

Собственники помещений могут реорганизовать или ликвидировать ТСЖ на общем собрании, созванном инициативной командой. Причинами ликвидации по решению собственников зачастую является желание передать дом управляющей компании из-за некомпетентности руководства ТСЖ в вопросах обеспечения коммунальными услугами. Норвежское жилищное управление направляет ходатайство в суд или налоговый орган о ликвидации жилищной ассоциации, если ее руководство неоднократно нарушает жилищное законодательство. Незаконность создания жилищного товарищества проявляется в сдаче в налоговую службу фальшивых фондовых документов или нарушениях при проведении голосования о создании товарищества. Наиболее частым нарушением при создании жилищного товарищества, приводящим к его немедленной ликвидации, является голосование без кворума или пассивность. В этом случае жильцы дома, мнение которых не было учтено, направляют соответствующую жалобу в жилищный орган, и по результатам проверки организация ликвидируется как незаконная. Скачать образец жалобы на ТСЖ в ЖЭК здесь. Для ликвидации потребуются следующие документы:

1. заявление инициаторов ликвидации;
2. бухгалтерская справка, подтверждающая ликвидационный счет;
3. квитанция об оплате ликвидационного сбора;
4. справка из пенсионного фонда;
5. решение суда или протокол собрания с собственниками помещений (собственниками ТСЖ);
6. копии паспортов участников ликвидационной комиссии;
7. копии уставных документов.

Заявление о ликвидации должно быть составлено по форме Р16001, утвержденной Приказом налоговой службы № 7-6/25. Форма заявления о ликвидации юридическое лицо. В тексте должны быть отражены паспортные данные инициаторов ликвидации и их место регистрации, а также сообщение о дате публикации объявления о ликвидации в средствах массовой информации. Образец заполнения уведомления о ликвидации юридических лиц.

Способы

Существует три основных способа ликвидации жилищного товарищества:

• по решению общего собрания участников товарищества;
• по решению собрания собственников многоквартирных домов;
• по решению судебных органов.

Способ ликвидации зависит как от легитимности функции жилищного товарищества и от инициатора ликвидации, а также от обоснования, возникшего для данной процедуры.

Собрание членов ТСЖ

Чтобы решение о ликвидации было законным, на общем собрании должно присутствовать не менее половины всех членов жилищного товарищества. Решение принимается простым большинством голосов (50% плюс один голос). Собрание созывается в порядке, установленном уставом, после чего из числа членов правления или инициативной группы выбираются председатель и секретарь, если правление препятствует ликвидации товарищества. На собрании руководитель объявляет повестку дня и ставит на голосование вопрос о ликвидации ТСЖ. Секретарь ведет протокол собрания и отмечает количество избирателей по каждому делу в списке дел. Участники собрания могут голосовать за, против или воздержаться от голосования. В повестке дня не могут быть вопросы, не озвученные при созыве собрания. При ликвидации ТСЖ порядок действий следующий:

1. вопрос ликвидации;
2. вопрос об избрании ликвидационной комиссии;
3. вопрос расчета с кредиторами и передачи имущества ТСЖ в совместную собственность собственникам помещений дома.

По итогам голосования председатель заверяет протокол своей подписью. Пытаться протокола общее собрание членов ТСЖ. Текст протокола должен содержать:

• наименование ТСЖ и населенный пункт;
• информация о дате и месте проведения собрания;
• перечень вопросов повестки дня;
• сведения о членах ТСЖ, проголосовавших;
• ФИО председателя и секретаря собрания;
• данные о наличии кворума;
• специальные марки.

Каждый из участников собрания вправе потребовать включения его особого мнения в протокол обсуждаемой повестки дня.

По решению собственников

Ликвидация по решению собрания собственников квартир дома происходит, если членам ТСЖ принадлежит менее половины общей жилой площади многоквартирного дома, в соответствии с пунктом 2 ст. 141 Жилищного закона.

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья 1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основаниях и в порядке, установленных гражданским законодательством. 2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации совместной собственности собственников квартир, если члены товарищества не имеют более пятидесяти процентов голосов от общего числа голоса за собственников помещений в многоквартирном доме.

Для ликвидации по решению собственников на собрании должно присутствовать собственников не менее половины всех квадратных метров, принадлежащих ликвидируемому ТСЖ. Для организации собрания не менее 10% собственников должны обратиться в уполномоченный орган ТСЖ с просьбой предоставить помещение для проведения собрания и его организации (п. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Чтобы ликвидировать ТСЖ, собственники должны составить протокол общего собрания и проголосовать по повестке дня; Ликвидация признается, если за нее проголосовало более половины присутствующих. В отличие от собрания членов ТСЖ собрание собственников помещений имеет более широкие полномочия и помимо ликвидации может ставить в повестку дня следующие вопросы:

1. о создании нового товарищества или кооператива;
2. о выборе иного способа ведения дома.

Голосование собственников недвижимости по поводу ликвидации ТСЖ может проходить как на собрании, так и заочно. Заочное голосование выбирают, когда количество собственников превышает 100 человек и одновременно собрать кворум не представляется возможным. В случае заочного голосования составляются бюллетени для каждого собственника, после чего инициативная группа в составе не менее двух человек проводит обход домов, принадлежащих товариществу. Затем жители заполняют графы рядом с каждым пунктом повестки дня в бюллетене и ставят свою подпись под пунктами «за», «против» или «воздержался».

Через суд

Решение суда о ликвидации необходимо в тех случаях, когда большинство собственников помещений или членов ТСЖ не желают проводить ликвидационное собрание. Если одновременно существуют следующие условия:

• неоднократные нарушения со стороны руководства ТСЖ;
• нелегитимность при создании организации;
• банкротство.

Поскольку ОСМД является юридическим лицом, вопрос о его ликвидации решается арбитражным судом по месту возникновения товарищества. Иски о ликвидации подаются в суд инициативной группой жильцов, прокуроров или жилищных инспекторов. Текст заявления должен содержать следующую информацию:

1. наименование судебного органа;
2. ФИО и паспортные данные истцов;
3. обстоятельства дела;
4. причины и основания ликвидации;
5. сведения о финансовом состоянии ТСЖ;
6. претензии в суд;
7. данные о показаниях свидетелей;
8. доказательства процедуры урегулирования до суда.

Пытаться искового заявления о ликвидации ТСЖ. В обстоятельствах дела должны быть подробно изложены ход деятельности ТСЖ, возникающие нарушения и их причины, а также возможные заказчики. Требованием к суду является принятие решения о ликвидации, которое в некоторых случаях может быть дополнено заявлением о признании организации банкротом. Предварительная процедура должна включать попытки инициативной группы распустить жилищное товарищество путем созыва общего собрания. Доказательством проведения данной процедуры являются распечатанные уведомления о проведении общего собрания, а также протокол несостоявшегося голосования с отметкой об отсутствии необходимого кворума.

Пошаговая инструкция

Для прекращения партнерства промоутерам необходимо предпринять следующие действия:

• Принять решение о ликвидации на общем собрании;
• Подать объявление в средствах массовой информации о роспуске ТСЖ;
• Создать ликвидационную комиссию;
• Закрытие обязательств перед кредиторами;
• Обратиться в налоговую службу с заявлением о ликвидации ТСЖ;
• При невозможности созвать собрание необходимо получить решение суда о ликвидации.

Объявления в средствах массовой информации подаются для удовлетворения требований кредиторов, поскольку момент принятия решения о ликвидации является основанием для взыскания долга (п. 4 ст. 61 ГК РФ). В объявлении должна быть указана дата, с которой кредиторы могут начать взыскание задолженности, дата начала взыскания должна быть не позднее 60 дней после даты принятия решения о ликвидации. За этот период Ликвидационная комиссия:

1. уравновешивает партнерство;
2. продает свое имущество;
3. расплачивается с кредиторами.

Важно учитывать, что организаторы ликвидации несут ответственность движимым имуществом по расчетам с кредиторами, но в случае ТСЖ эти расходы несут виновные в хищении. При этом в случае невозможности взыскания с них долгов они распределяются между всеми собственниками помещений пропорционально занимаемым квадратным метрам. После закрытия обязательств перед кредиторами в налоговый орган направляется заявление по форме Р16001 с приложением документов, свидетельствующих о погашении задолженности перед кредиторами, и копией решения о ликвидации ТСЖ. При отсутствии нарушений процедуры ликвидации в течение 5 рабочих дней после подачи заявления ТСЖ будет снято с учета в едином реестре юридических лиц. О том, как бороться с недобросовестным ТСЖ, смотрите видео:

Что необходимо сделать после ликвидации?

После процедуры ликвидации собственники помещений должны выбрать способ управления общим имуществом многоквартирного дома. Контроль может осуществляться:

• лицензированная управляющая организация (УК);
• жилищное товарищество или кооператив;
• непосредственно собственниками помещений.

Собственники могут управлять домом без создания юридического лица, если количество квартир в доме не превышает 50. В большинстве случаев причиной ликвидации товарищества является наличие крупных долгов перед ресурсоснабжающими организациями (водоканалами, районными отопление и т д.) или нарушений и растрат от предыдущего управления.

О том, как проверить правильность расчета счета за электроэнергию, читайте здесь.

В этом случае может быть назначен антикризисный администратор для восстановления общего имущества после ликвидации ТСЖ. Привлечение антикризисного управляющего после ликвидации ТСЖ происходит по решению собственников на общем собрании. Антикризисный менеджер имеет опыт общения с кредиторами, ресурсоснабжающими организациями и является опытным бизнес-менеджером. Контракт заключается на ограниченный срок (2-4 месяца), где менеджер привлекает:

1. решает вопросы с кредиторами;
2. организует поставки полезных ресурсов;
3. привлекает в товарищество штатных сотрудников;
4. тренирует будущего лидера.

После окончания работы предыдущего управляющего собственники помещений юридически регистрируют новое ЖТС или кооператив, а также набирают сформированный коллектив и управляющего из числа ответственных жильцов.

Ревизионная комиссия и её полномочия

Ревизионная комиссия является выборным наблюдательным органом жилищного товарищества и состоит из одного ревизора или нескольких членов комиссии, в зависимости от размера ТСЖ. Согласно положениям ст. 150 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности ревизионной комиссии входит:

• ежегодная проверка финансовой документации ТСЖ;
• проверка счетов;
• составить заключение о годовом бюджете доходов и расходов ТСЖ;
• отчетность перед жильцами, являющимися членами ассоциации.

Если в ходе проверок члены комиссии обнаруживают злоупотребления со стороны руководства или деятельности нанятых специалистов, проверяющие направляют руководству требование об устранении нарушений. Если требования комиссии игнорируются, ее члены составляют протокол о нарушениях и направляют его в местный жилищный орган. Надзорный орган имеет право инициировать обращение в суд с целью ликвидации ТСЖ или принудительного отстранения руководства. Ревизионная комиссия также имеет право:

1. обратиться в суд с требованием о ликвидации или реорганизации ТСЖ;
2. созвать общее собрание, чтобы сообщить жильцам о нарушениях управления и решить дальнейшую судьбу ТСЖ.

Ревизионная комиссия избирается из числа собственников помещений на общих собраниях сроком на 2 года. Важно учитывать, что комиссия не может включать в состав товарищества избранных членов правления.

Особые случаи

Ликвидация жилищного товарищества часто происходит при наличии задолженности. Прежде чем снять ТСЖ с регистрации, ликвидационная комиссия должна погасить всю имеющуюся задолженность. В противном случае ликвидация возможна только через арбитражный суд при признании организации банкротом. Судебные органы принимают решения в целях защиты интересов собственников имущества и кредиторов. При ликвидации ТСЖ с долгами суд назначает управляющего на срок не более 6 месяцев. В течение этого периода арбитр:

• реорганизует деятельность товарищества с целью сокращения расходов;
• готовит план расчетов с кредиторами;
• организует взыскание задолженности с жителей-должников за жилищно-коммунальные услуги;
• подготовка ТСЖ к ликвидации.

Суд наделяет арбитра неограниченными полномочиями по управлению товариществом. После полного или частичного расчета с кредиторами в установленный судом срок проводится новое собрание, на котором принимается окончательное решение о ликвидации товарищества. Если у членов ликвидационной комиссии нет средств для организации процесса ликвидации, они направляют в налоговый орган соответствующее заявление об исключении фактически бездействующего юридического лица из реестра.

Если председатель против?

В некоторых случаях члены правления или председатель правления могут вмешаться в процесс ликвидации товарищества. В таких случаях жильцы подают жалобу в жилищный орган, который может приостановить деятельность председателя на период ликвидации ТСЖ. Если процесс приостановления полномочий председателя затягивается, а другие члены правления отказываются организовать собрание с членами ТСЖ, ликвидация организации может быть осуществлена ​​путем собрания с собственниками помещений дома. Правление не имеет права вмешиваться в собрание собственников, как лица, независимые от ТСЖ. Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ коллективные собственники помещений имеют право:

1. назначать вместо директоров лиц, ответственных за управление общим имуществом;
2. назначить главу жилищного совета, функции и полномочия которого аналогичны главе ТСЖ;
3. выберите другой способ управления своим домом.

Решение собрания собственников оформляется в виде протокола, копия которого направляется в отдел жилищной инспекции, который на основании решения приостанавливает деятельность правления ТСЖ. Ликвидация жилищного товарищества может быть произведена по решению собрания жильцов или по решению суда. Своевременный созыв общего собрания и грамотное оформление всех ликвидационных документов помогут инициаторам ликвидации избежать длительных судебных заседаний.